Oyun teorisi, karar verme süreçlerinde kullanılan matematiksel bir modeldir. Proje geliştirme süreçlerinde oyun teorisinin kullanılması, değer maksimizasyonu açısından büyük kazanımlar elde edilmesini sağlayacaktır.

 

Oyun teorisi, herhangi bir konuda karar verirken stratejik düşünmek ve alternatif tüm durumları öngörerek olasılıklar içerisinden en iyi olanı belirlemek için geliştirilmiş etkili bir yöntemdir.

 

Oyun teorisi ilk olarak, iktisatçı Oskar Morgenstern ile matematikçi ve bilgisayar bilimcisi John Von Neumann tarafından 1944 yılında yayınlanmış olan “The Theory of Game and Economic Behavior” adlı çalışmayla bilim dünyasına girmiştir. Zamanla gelişen teori, John Nash’in 1950’li yıllarda yazdığı makaleleriyle daha kapsamlı boyutlar kazanmıştır.

 

Günümüzde oyun teorisi; istatistikten ekonomiye, sosyal bilimlerden matematiğe, sosyolojiden uluslararası ilişkilere, sağlıktan mühendisliğe, şehirleşmeden siyasete kadar farklı disiplinlerde kullanılmaktadır.

 

Nobel Ekonomi Ödülü sahibi Amerikalı matematikçi John Nash’in hayatına dayanan 2001 yapımı Akıl Oyunları (A Beautiful Mind) filminde yer alan bir sahnede; amaçlanan şekilde en iyi sonucu elde edebilmek için, gruptaki her oyuncunun kendisi için en iyisini yapmasının doğal olacağı ve bu seçimlerin aynı zamanda grup için de en iyisi olması gerektiğinden bahsedilmektedir. Filmin en önemli sahnelerinden biri olan bu diyalogda anlatılanlar oyun teorisinin de temellerini ifade etmektedir.

 

Bu durumu kurumsal açıdan ele alırsak; yani kurum bünyesindeki kişilerin bireysel olarak sadece kendileri için en iyisini değil aynı zamanda içerisinde bulundukları ekip için de en iyisini hesap ederek karar almaları ve bu yönde davranmalarının toplam değer üretimine katkısı, maksimum olacaktır.

 

Gayrimenkul dünyası özelinde değerlendirecek olursak; ister tek bir yapı üretim sürecini ele alalım ister bir şehir planı ölçeğinde çalışma yürütelim, bir projenin hayata geçiş sürecini dört ana başlıkta ele alabiliriz:

 

 

Her bir aşamanın çok sayıda teknik ve idari alt başlığı bulunmaktadır. Burada sıralama çok önemli olduğu gibi, her aşamadaki çalışmalara ne eksik ne de fazla odaklanılmalıdır. Bir plan dahilinde optimizasyon yapılarak ilerlenmesi sürecin başarısı açısından stratejik öneme sahiptir. Tohumdan ağaca bitki yetiştirmek gibi düşünebiliriz. Bitkinin sağlıklı büyümesi için fazla su (veya gübre) vermek de az su (veya gübre) vermek de iyi değildir.

 

İnşaat sektöründe oyun teorisi, farklı paydaşların karar süreçleri ve stratejileri üzerinde analiz yaparak, en iyi sonuçları elde etmek için kullanılan bir araçtır. Örneğin, bir gayrimenkul projesinde geliştiriciler, müteahhitler, arsa sahipleri, belediyeler, mimarlar ve diğer ilgili taraflar arasında bir çıkar çatışması yaşanması doğaldır. Oyun teorisi, bu paydaşların kararlarını ve stratejilerini yönetilebilir modellere dönüştürerek, projenin sonucunu etkileyebilecek faktörleri belirler. Böylece, paydaşların kararlarının birbirleriyle nasıl etkileşime girdiği ve sonuçları üzerindeki etkisi daha iyi anlaşılır.

 

Oyun teorisi, inşaat sektöründe karar alma sürecini optimize etmek için etkili bir araçtır. Bu kuram, paydaşların kararlarını daha iyi anlamalarına ve sonuçları üzerinde daha iyi bir kontrol sağlamalarına yardımcı olur. Bir gayrimenkul geliştiricisi, bir alışveriş merkezi inşa etmeyi (veya satın almayı) düşünürken, müşterilerin hangi mağazalara ve ne sıklıkla gideceğini tahmin etmek için oyun teorisini kullanabilir. Benzer şekilde, bir yatırımcı bir bina satın alırken, fiyatların gelecekte nasıl değişeceğini tahmin etmek için de oyun teorisinden faydalanabilir.

 

Gayrimenkul yatırımcıları oyun teorisinden faydalanıp, bir bölgedeki diğer yatırımcıların ve geliştiricilerin hareketlerini dikkate alarak, en uygun zamanda bir gayrimenkul satın almayı veya satmayı seçebilir. Benzer şekilde, bir gayrimenkul geliştiricisi, bir proje için en uygun yeri ve zamanı belirleyebilir ve diğer geliştiricilerle olası rekabet durumlarını dikkate alarak hareket edebilir.

 

Oyun teorisi, ayrıca gayrimenkul pazarında fiyatlandırma konusunda da yardımcı olmaktadır. Örneğin, bir gayrimenkul yatırımcısı, bir gayrimenkulün gelecekteki değerini tahmin etmek için pazarın gelecekteki talebini ve rakip yatırımcıların hareketlerini dikkate alarak bir fiyat belirleyebilir.

 

Oyun teorisi gayrimenkul geliştirmede; fiyatlandırma, yatırım kararları, şirketler arasında rekabet ve diğer konular da dahil olmak üzere birçok alanda kullanılabilir. Ancak, oyun teorisi sadece bir araçtır ve doğru sonuçları elde etmek için diğer faktörler de dikkate alınmalıdır.

 

Oyun teorisinin, proje süreç yönetiminde farklı paydaşların stratejilerini ve kararlarını modellemek ve analiz etmek için kullanılmasından hareketle üst düzey projeler geliştirilmesi açısından etkin bir araç olarak kullanılabileceğini söyleyebiliriz. Bu durum, projenin başarıya ulaşması için kritik olan faktörlerin daha iyi anlaşılmasını sağlayacaktır. Oyun teorisinin proje süreç yönetimindeki etkisini şu şekilde değerlendirebiliriz:

 

Risk Analizi

 

Oyun teorisi, proje süreç yönetiminde risk analizinde kullanılabilir. Projenin çeşitli senaryolarına göre paydaşların stratejileri ve kararları modellenebilir. Bu çalışma, proje yöneticilerine, riskleri azaltmak ve kontrol altında tutmak dışında bunları önleyici tedbirler almak için yeni fikirler verecektir.

 

İş Birliği

 

Oyun teorisi, proje süreç yönetiminde iş birliği ve paylaşılan fayda durumlarını analiz etmek için kullanılabilir. Paydaşlar arasındaki doğru iş birliği, proje başarısını artıracaktır. Oyun teorisi, farklı paydaşların stratejilerinin nasıl birleştirilebileceğini ve birlikte çalışmanın faydalarını analiz ederek, iş birliği için en uygun stratejileri belirleyebilir.

 

Kaynak Yönetimi

 

Proje süreç yönetiminde, kaynakların en verimli şekilde kullanılması çok önemlidir. Oyun teorisi, kaynakların dağıtımını ve kullanımını optimize etmek için kullanılabilir.

 

İletişim

 

Proje süreç yönetiminde iletişimi optimize etmek için oyun teorisi kullanılabilir. Farklı paydaşlar arasındaki doğru (veya yanlış) kurgulanmış iletişim, projenin başarısını büyük ölçüde etkileyecektir. Oyun teorisi, paydaşların nasıl iletişim kurabileceğini ve iş birliği yapabileceğini analiz ederek, daha iyi bir iletişim stratejisi oluşturulmasına yardımcı olacaktır.

 

Stratejik Planlama

 

Oyun teorisi, proje süreç yönetiminde stratejik planlama için de kullanılabilir. Projenin farklı senaryoları ve paydaşlarının stratejileri analiz edilerek, en iyi stratejiler belirlenebilir.

 

Ortak Hedef “Değer Üretmek” Olmalı

 

Oyun teorisi proje geliştirme gibi karmaşık ve çok bilinmeyenli süreçlerde etkin olarak kullanılabilir. Bir gayrimenkul geliştiricisi veya inşaat yatırımcısı yeni bir projeye başlamadan önce fizibiliteler hazırlar, analizler yapar, projeler üretir ve nihayetinde yatırıma karar vererek süreci başlatır. Peki neden tüm bu hazırlığa rağmen bazı projeler başarısız olur veya olması gerektiğinden daha az değerli hâlde sonuçlanır? Bu sorunun cevabı için birkaç cilt kitap yazılır ama burada değinmek istediğimiz husus şu ki; proje geliştirme sürecinde oyun teorisini kullanırsak riskleri minimize ederek başarı potansiyelimizi çok yükseklere taşımış oluruz.

 

Günümüzde iş dünyasındaki çok sayıda geliştirici, kendi projelesine odaklanarak yeni yatırımlar planlamakta ve özel sektördeki rekabet kıyasıya devam etmektedir. Bir projenin kendi kapsamına ek olarak bölgesel bazda büyük ölçekli düşünülerek, başka geliştiriciler veya kamu tarafından planlanan yatırımlarla birlikte birbirine değer katacak nitelikte ele alınması, toplam fayda üretimi açısından çok önemlidir. Ekosistem ne kadar dengeliyse ürünler de o kadar başarılı olacaktır.

 

Belirli durumlarda, bireysel bazda kendimiz için en iyisi olarak düşündüğümüz alternatifi seçmek yerine tüm paydaşların kendi içinde tutarlı olarak görece en iyisini elde etmesini sağlayacak sistemle bir optimizasyon yapmak, günün sonunda bizim daha çok faydamıza olacak sonuçlar meydana getirebilir. Bu durumu öngörebilmenin en iyi yöntemi de kurumsal olarak oyun teorisinin bir yönetim felsefesi hâline gelmesidir.