Gayrimenkul dünyasında mevcut bir yapının veya yeni geliştirilen bir projenin değeri profesyonel uzmanlar tarafından çeşitli yöntemlerle belirlenebilmektedir. Bu yöntemlerden bazıları; emsal karşılaştırma yöntemi, maliyet yöntemi, kapitalizasyon (gelirlerin anaparaya dönüştürülmesi) yöntemi, doğrudan anaparaya dönüştürme yöntemi, harcanabilir gelir akışının bugünkü değeri yöntemi, başparmak kuralı vs. gibi hesaplama çeşitleri olarak sıralanabilir.
Ticari olmayan gayrimenkullerin değer tespiti yapının fiziki özelliklerine ve konumuna göre şekillense de ticari gayrimenkuller genellikle finansal getiri potansiyellerine göre de değerlendirilmektedir. Örneğin yapının kira getirisi veya işletme geliri ne kadar yüksek olursa değeri de o oranda artacaktır. Kira bedelini veya işletme gelirlerini yükseltmek, içerisinde yapılacak etkinlikler veya ticari faaliyetlerin çeşitliliğiyle mümkün olmaktadır. Fiziki özellikler açısından birbirinin kopyası ve aynı bölgede bulunan iki turistik tesisin biri iyi işletiliyor ve yıllık getirisi diğerine göre daha fazla oluyorsa değerlemeleri de farklı olacaktır. İşletmenin tesise kattığı değer çok yüksek mertebelerde olmaktadır.
Her ne kadar ekonomi biliminin temel prensiplerinden biri olan serbest piyasada fiyatların arz-talep dengesine göre belirlendiği görüşü geçerli olsa da ilgili sektörün dinamikleri baz alınarak yapılan analitik çalışmalar neticesinde dış etkenlerden bağımsız olarak gayrimenkulün değerini (bankacılık sistemine göre ekspertiz bedelini) o günün şartlarına göre tespit edebilmek önemli bir konudur. Fakat burada sorulması gereken soru şu ki; asıl değerli olan yapının fiziki özellikleri midir yoksa o tesisi nasıl yönettiğimiz ve dolayısıyla finansal olarak ne kadar değer sağlayabildiğimiz midir? Mimarisi, lokasyonu, kapasitesi ve imkanları mükemmel bir tesisi doğru işletme kurgusuyla yönetemiyor ve tesisin potansiyelinin çok altında gelir elde edebiliyorsak başarılı bir süreç yönetemiyoruz demektir. Ticari olarak sürdürülebilirliği sağlanmamış ve finansal başarıyı gerçekleştirememiş projelerin tasarım veya lokasyon olarak ne kadar iyi durumda olursa olsun gerçek değerine ulaşmış projeler olarak ele alınabilmesi mümkün olmamaktadır. Projenin ekspertiz değerine ek olarak bizim o projeye yönetim modeliyle nasıl değer kattığımız gerçek zamanlı değerinin tespitinde en önemli noktalardan birisidir.
Değer tespiti serbest piyasada çok çeşitli kabullere göre yapılıyor olsa da Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) mevzuatına göre yetkilendirilmiş lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından hazırlanan ekspertiz raporlarında yukarıda listelediğimiz yönetmelerin genel olarak uygulandığını görebiliriz.
Sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme faaliyeti; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıklar, ihraççılar ve sermaye piyasası kurumlarının, sermaye piyasası mevzuatı kapsamındaki işlemlerine konu olan gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin veya gayrimenkullere bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin kurul düzenlemeleri ve kurulca kabul edilen değerleme standartları çerçevesinde bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesi olarak ifade edilmektedir.
Arsa, arazi, bağımsız bölüm, bina, işyeri, alışveriş merkezi, site, fabrika, benzin istasyonu, gayrimenkul projesi ve bağlı haklar vb. gayrimenkullere ilişkin sermaye piyasasında gayrimenkul değerleme hizmeti/değerleme raporu faaliyetleri yürütülmektedir.
Bu yöntemler genel itibariyle projenin fiziki kapasite, resmi durum ve imkanlarıyla birlikte ele alınmaktadır. Sayısal veriler çerçevesinde yapılan hesaplamalar normal şartlar altında değerlendirilerek en olumsuz senaryoya göre alt sınırdan ele alınır. Peki bir tesisin mülkiyetine sahip olan kişi veya kurumlar projelerinin iş dünyasında karşılık bulabilecek gerçek değerini veya üst sınır potansiyelini nasıl bilebilecekler? Bu noktada şirketimizin kurumsal olarak ana faaliyet konularından olan varlık yönetimi, iş geliştirme, finans yönetimi, değer mühendisliği ve portföy yönetimi başlıkları devreye girmektedir. Projenin mevcut durumunun analiziyle birlikte yapılacak olan yönetim modeli, iş geliştirme ve master planlama faaliyetleriyle en iyi kullanım alternatifinin belirlenerek yıllık getiri potansiyelini maksimize etme çalışmaları önem kazanmaktadır.
Bu durumu kısaca yakın tarihli bir proje geliştirme örneğiyle açıklamanın faydalı olacağını düşünmekteyim. Yatırım süreçlerini yönettiğimiz ülkemizin önemli şirketlerinden birisine ait lojistik sektöründe kullanılan bir depo yapısının şirket üst yönetimi talebiyle satışı gündeme gelmiştir. Banka tarafından SPK lisanslı bir değerleme şirketine yaptırılan ekspertiz raporuna göre yapının değerinin 3,5 milyon USD olduğu tarafımıza bildirilmiştir. O bölgedeki emlak işiyle uğraşan kişilerin görüşüne göre ise yapının 6 milyon USD yaklaşık bedelle satılabileceği görüşü alınmıştır. Halihazırda yapı sahibinin kendi işlettiği depodan elde ettiği aylık gelir 70 bin USD mertebelerinde olmaktadır. Bu durumda kira çarpanı üzerinden gidecek olursak yapının değerini 10 milyon USD mertebelerinde ele alabiliriz. Yapının fiziki şartlarında birkaç düzenleme yaparak aylık geliri 90-100 bin USD’lere çıkarmanın mümkün olduğunu teknik arkadaşlarımızın yaptığı çalışmalarda görmüş bulunmaktayız. Bu durumda getiri modeli üzerinden yapının değerinin 15 milyon USD üzerinde olacağını öngörebiliyoruz. İşletmeyi kurumsal bir şirkete aylık 60 bin USD bedelle kiraya verdiğimizi ve minimum 10 yıllık kira sözleşmesi yaptığımızı düşünelim. Sözleşme toplam değeri 7,2 milyon USD olacaktır. Bu sözleşmeyi bir finans kuruluşuna vererek önemli bir miktarda finansal kredi kullanabilir hem nakit ihtiyaçlarımızı karşılarız hem de malın sahibi olmaya devam ederiz. Satalım dersek de kiracılı olarak kolayca düşündüğümüz bedele yakın şekilde ticareti gerçekleştirebiliriz. Bu proje turizm tesisi olsa da benzer bir kurgu düşünülebilecektir.
Şimdi burada size şunu sormak istiyorum. Bu gayrimenkulün gerçek değeri nedir? 3,5 milyon USD mi, 6 milyon USD mi, 7,2 milyon USD mi, 10 milyon USD mi veya 15 milyon USD mi? Yoksa asıl değeri belirleyen bizim yönetim modelimiz ve ticari olarak kurguladığımız finansal sistem mi?
İş geliştirme ve proje süreç yönetiminin önemi ticari hayatımızda her geçen gün artmaktadır. Sahip olduğumuz kıymetleri maksimize edebilmek için bilgi, tecrübe ve kurumsal vizyona gereken değeri vermemiz gerektiğini söyleyebiliriz.
ARGEPLANO Proje Süreç Yönetimi A.Ş. olarak kurumsal misyonumuz ülkemizdeki potansiyel değerleri en iyi şekilde modellemek ve rol model başarı hikayesine sahip yeni markalar oluşturmaktır. Bu vizyonla turizm sektöründe çok büyük potansiyelleri gerçekleştirebilme heyecanını hep birlikte paylaşıyoruz.
Önümüzdeki sayılarda görüşmek üzere, sağlıklı zamanlar dilerim…