Başarılı bir proje geliştirme hedefi olan her yatırımcının işe başlamadan önceki en önemli stratejik adımı, hangi alana nasıl bir projenin yapılması gerektiğine yönelik master planlama faaliyeti olmalıdır. Doğru analiz, efektif bir ön hazırlık, ihtiyaca yönelik sektörel araştırmalar, yeni trendler, istatistiki veriler, gelecek öngörüleri, yatırım modeli seçimi, teknik ve finansal değerlendirmeler sonucu oluşturulacak iş planı, kurumsal olarak başarıya giden yolun kilometre taşlarını oluşturmaktadır. Kısaca bu metodolojiyi ve faaliyetler bütününü proje süreç yönetimi olarak tanımlayabiliriz.
Bir projenin başlangıç noktasından tamamlanma aşamasına kadar yapılan süreç yönetimi faaliyetlerinin iyi bir şekilde planlanmasının yanı sıra, iş geliştirme stratejisinin ve sürdürülebilir işletme modelinin de ihtiyaca yönelik kurgulanması gerekmektedir.
Turizm sektöründe yer almak üzere geliştirilen projeler her ne kadar bir gayrimenkul yatırımı olarak ele alınsa da aslında bu yatırımlar çok boyutlu düşünülmesi gereken bir organizasyonla hayata geçirilmelidir. Mimari tasarım, lokasyon, konsept, teknik özellikler, kapasite ve genel hizmet içeriği ne kadar gerekliyse, doğru kurgulanmış bir işletme modeli de o kadar önemlidir. Global ölçekte sürdürülebilir başarılı örneklerin bu vizyonla gerçekleştirilebildiğini gördüğümüz gibi analitik düşünce modeliyle de benzer sonuçlara ulaşabilmekteyiz.
Gayrimenkul dünyasındaki bir yatırım kararının hangi stratejiyle ve motivasyonla alındığı, yatırımın gelecek projeksiyonunun bir göstergesidir. Bu noktada yatırımcılar, projelere yatırım yapan finans kuruluşları veya proje finansmanı sağlayan bankalar proje sürecinin başlatılmasına karar vermeden önce sağlıklı bir teknik raporlamaya ve sektörel bazda doğru analizlere ihtiyaç duyarlar. Genel olarak finans kuruluşlarının potansiyel bir işle ilgili özellikle proje finansmanı kararının alınması noktasında ihtiyaç duydukları risk analizi ve yapılabilirlik etütlerini global standartlara göre hazırlayıp sunmak uzmanlık gerektiren bir konudur.
İşe başlamak bitirmenin yarısı derler ama eğer başlangıç noktası yanlışsa sonuç da istenen şekilde olmayacaktır. Bunu bir gömleğin düğmelerini yanlış iliklemeye başlamak olarak karikatürize edebiliriz. Gömlek ne kadar kaliteli olursa olsun sonuçta tüm düğmeler yanlış iliklenmiş olacak ve tüm çaba boşa gidecektir. Geri dönüşü az hasarla olabilen işlerde bu durum çok sorun olmaz, düğmeleri tekrar geri açar ve doğrusunu yeniden iliklemeye başlayabiliriz. Peki ya bu durum inşaat sektöründe nasıldır? Tabi ki geri dönüşü imkânsız ya da sonuçları çok ağır olur. Bu sebeple gayrimenkul dünyasının bir işe yanlış başlamak gibi bir lüksü olamaz. Bu durum hem milli servetimizin azalmasına hem de bu şekilde başarısız olan veya yarım kalan projeler sonucu sektörün yatırım ikliminin bozulmasına sebep olacaktır.
Bu konuyla ilgili sizinle enteresan bir anımı paylaşmak istiyorum. Yukarıda bahsettiğim şekilde finans kuruluşlarına verdiğimiz hizmetler kapsamında, çeşitli sektörlerdeki çok farklı projelerin risk analizlerini, proje finansmanı için fizibilite değerlendirmelerini ve teknik-finansal raporlamalarını yapmaktayız. Bir gün ofisimize önemli bir katılım bankasından bir otel projesi dosyası incelenmek üzere geldi. Dosyadan görüldüğü üzere müstakbel yatırımcı, sahibi olduğu turizm imarlı arsasına beş yıldızlı bir otel projesi yapmak üzere avan proje hazırlatmış, ön fizibilite dosyasıyla birlikte bankaya kredi başvurusunda bulunmuştu. Fizibilite dosyası bankadan incelenmek üzere bize ulaştıktan sonra teknik ekibimizle birlikte yaptığımız detaylı incelemelere göre inşai maliyetlerin fizibilitede öngörülenden yüksek olacağı, gelirlerin de dosyadaki değerlerden daha düşük olacağı tespit edilmiş ve hatta çevresel analizlerimize göre o bölgenin beş yıldızlı bir otele uygun olmayacağı öngörüsünde bulunulmuş idi. Mevcut veriler ve değerlendirmeler sonucu yatırımın çok uzun yıllara yayılan bir süreçte geri dönüşünün olamayacağı tespit edilmişti. İlk defa bu kadar ekonomik olmayan bir projeyle karşılaşmış olmanın şaşkınlığı içerisindeydik. Fizibilite raporu da uygun format ve içerikte hazırlanmadığı için proje dosyasında eksik bilgi veya hata olabileceği düşüncesiyle bankayla iletişime geçtik. Akabinde yatırımcıyla bir toplantı organize edildi ve uzunca yapılan görüşme sonucu eksik bir bilgi veya yanlışlık olmadığı görüldü. Sonuç olarak kredi başvurusunun olumsuz sonuçlanacağı anlaşıldığı anda değerli yatırımcı misafirimiz ağzından baklayı çıkarmıştı. Aynen kendisinin söylediği şekilde aktarıyorum: “Sevgili Hayati Bey, ben de biliyordum bu yatırım ekonomik de mantıklı da değil ama ne yapayım hanıma söz dinletemedim, illaki bir beş yıldızlı bir otelimiz olsun istiyor. Mevcut sermayem yetmediği için bankaya başvurdum, ne yapayım?” O an karşılıklı gülüşmelerle meselenin özü anlaşıldı. Banka talebi reddetti, yatırımcı projeden vazgeçti, yatırımcının eşinin hayali başka bahara kaldı ve bu durum da tebessümle anlatacağımız bir hatıra olarak hafızamızda yerini aldı. Kaçınılmaz başarısızlığa gidecek bir projeden zor da olsa vazgeçilmesiyle hem yatırımcı hem banka hem de turizm sektörü büyük bir tehlikeden kurtulmuş oldu. Buna benzer durumların sayısı az değildir.
Paylaştığım anekdota benzer şekilde turizm imarlı arsaya sahip bir kişinin, yalnızca finansal getiri motivasyonu ve yakın çevresindeki örnek projelerin de etkisiyle arsasına bir otel binası inşa etmeyi düşünmesi doğaldır. Bu karar üzerinden hareketle genel kabullere göre bir fizibilite hazırlaması ve buna göre de gelir paylaşımı düşüncesiyle bir yatırımcı (veya finansör) arayışına girmesi de beklenebilir. Sizce bu durum ne kadar doğru bir yaklaşımdır?
Uzman akademisyenler, doğru yöneticiler, vizyoner girişimci turizmciler ve tecrübeli kuruluşlar tarafından kurgulanmayan, hepsinden önemlisi ana yatırım kararı için evet-hayır noktasında gerekli etüt çalışmalarını yapmadan başlanan bir turizm yatırımı nasıl sürdürülebilir olabilir? Karar doğru dahi olsa, süreci profesyonelce tüm boyutlarıyla yönetilmeyen bir proje hedeflenen şekilde nasıl başarılı olabilir?
Turizm sektöründe yapılacak her iş hem projenin kendisini hem de ülkemizin turizm iklimini derinden etkilemektedir. Turizm projelerini geliştirirken bu alanın insanların hayatlarına dokunan, ülkemizin tanıtımı ve global algısı açısından önemli, misafir memnuniyetinin maksimum seviyede tutulması gereken, doğayla ve kültürle bütünleşik bir iş dalı olduğunun bilincinde olmalıyız.
Kurumsal olarak turizm sektöründe geliştirdiğimiz tüm projelerde yatırımın her noktasına gereken önemi vererek projelerin süreç yönetimlerini gerçekleştirmeye azami özen gösteriyoruz. Sektörde yeni projeler üretmeyi planlayan her yatırımcının proje geliştirme motivasyonunu doğru yönde odaklayıp, iyi kurgulanmış bir süreç yönetimiyle turizm sektörüne çok başarılı projeler kazandırmasını dilerim.