İnşaat dünyasında yatırım ölçeğinden bağımsız olarak gayrimenkul geliştirme sürecindeki en önemli hususların başında, teknik özellikleriyle başarılı bir proje üretilmesinin yanında finansman yönetimini doğru bir şekilde planlayıp uygulamak geliyor.

Nakit akışında aksama yaşanan projelerde, hedeflenen başarı düzeyini elde etmenin mümkün olmadığı ve istenen şekilde değer üretilemediği gibi finansal olarak yapılan yanlışlardan dolayı, süreçteki diğer tüm doğruların da etki seviyesinin azaldığı görülmektedir.

Bir projenin başlangıç noktasından tamamlanma aşamasına kadarki yapılan proje süreç yönetimi faaliyetlerinin iyi bir şekilde planlanmasının yanı sıra, iş geliştirme stratejisinin de ihtiyaca yönelik olarak doğru bir şekilde kurgulanması gerekmektedir. Burada uygulanacak iş ve işlemlerin aslında en kritik adımı inşaat projesinin hangi metodolojiye göre uygulanacağının belirlenmesidir. İnşaat yapım metodunun seçimi sonucu, finansman yönetimi şeklinin de uygulama detayları tanımlanmış olacaktır.

Bilindiği üzere inşaat üretim süreçlerinde uygulanan birçok yöntem bulunmaktadır. Bu yöntemleri sözleşme türlerine göre aşağıdaki şekilde gruplayabiliriz:

•             Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri (kat karşılığı)

•             Hasılat paylaşımı karşılığı inşaat sözleşmeleri (gelir paylaşımı)

•             Ücret karşılığı inşaat sözleşmeleri (özel sektör veya kamudaki taahhüt işleri)

Ülkemizde ekseriyetle uygulanan arsa payı karşılığı inşaat işlerinin (genel tanıma göre kat karşılığı inşaat işleri) finansal, teknik ve yönetimsel olarak ne kadar başarılı olduğu veya uygulanmasında ne gibi aksaklıklar yaşandığı sektör içerisindeki herkesin malumudur. Kat karşılığı işler aslında sektör oyuncularının ezberidir fakat özellikle arsa sahipleriyle müteahhitler arasındaki ilişkinin devamlılığı, paylaşım şekli ve yüzdeleri, satış sürecinin yönetimi gibi konular, çağımızın standartlarına göre bu ezberi iyileştirmek gerekliliğini de beraberinde getiriyor.

Bu yazı kapsamında özellikle inşaat sektöründe son yıllarda yükselen bir ivmeye sahip iş geliştirme metodu olan hasılat paylaşımı karşılığı inşaat sözleşmelerini (gelir paylaşımı) analiz edeceğiz ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden (kat karşılığı) farklarıyla birlikte hasılat paylaşımlı projelerin detaylarını değerlendireceğiz.

Türkiye'de son yıllarda hız kazanan nitelikli sitelerin oluşması, toplu konut inşaatları ve büyük ölçekli projeler büyük bir finans kaynağı ihtiyacını ortaya çıkarmıştır. İnşaat sözleşmelerinde gelir paylaşımı yöntemi, bu finans ihtiyacının karşılanması kapsamında formüle edilmiş bir finansman modeli olarak ortaya çıkmaktadır.

Öncelikle inşaat sektöründeki hasılat paylaşımı metodunun ne olduğunu açıklayalım. Arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı işi olarak da tanımlanan bu yöntem ülkemizde T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) ve EMLAK KONUT öncülüğünde geniş bir uygulama sahasına sahip olmuştur. “Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımlı Projeler” başlığı altında TOKİ konuyu şu şekilde açıklamaktadır: “İdaremiz alt ve orta gelir grubunun yanı sıra üst gelir grubunun taleplerine yönelik olarak da projeler hazırlamaktadır. Özel sektörle işbirliği içinde gerçekleştirilen ve bir tür arsa satışı niteliğinde olan “Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı Modeli” ile kamunun elindeki araziler en iyi şekilde değerlendirilmekte, İdaremize ve dolayısıyla devlete kaynak sağlanmakta ve nitelikli çevreler oluşturulmaktadır. Bu projelerde temel ilke, satışı amaçlanan arazilerin ekspertiz ve piyasa değerlerinin üzerinde bir fiyatla ihale edilerek gelir elde edilmesidir…”

Burada değinilmesi gereken önemli nokta şudur ki TOKİ’nin açıklamasından da görüleceği üzere bu model bir tür arsa satışı niteliğinde işlemdir. Diğer resmi kurumlar tarafından da bu işlem arsa satışı niteliği taşımakta olup, çeşitli mecralarda örnek olarak “taşınmazın arsa satışı karşılığı hasılat paylaşımı yöntemiyle satılması ihale edilecektir” gibi ilanlarla da karşılaşılmaktadır.

Hasılat paylaşımı modeli her ne kadar arsa satışı olarak değerlendirilen bir işlem olsa da üretilen katma değer, nitelikli inşaat projesi geliştirilmesine dayalı olarak gerçekleşmektedir. Hem müteahhidin uzmanlık alanı olan bir proje geliştirme süreci yönetilmekte hem de ekonomik olarak tüm paydaşların ulaşmayı hedefledikleri finansal kazanımın uygun şekilde elde edilmesi sağlanmaktadır. Arsa sahiplerinin varsa ihtiyacından fazla olan bağımsız bölümleri satma isteği veya ihtiyacını, zaten projenin geliştiricisi olan müteahhit eliyle yaptırması da kazan kazan modeline bir örnek teşkil etmektedir.

Gelir paylaşımlı gerçekleştirilen bir işte, arsa sahibi (ister resmi kurum olsun ister özel veya tüzel kişi) arsasını müteahhide inşaat yapması üzere veriyor ve müteahhit de karşılığında arsa sahibine daire, ofis veya ticari bağımsız bölüm vermek yerine o projeden elde edilen toplam gelirin belirli bir yüzdesini projenin nakit akışına göre para olarak ödüyor. O arsada üretilecek projeden elde edilen toplam ticari gelir, iş birliği yapan paydaşlar (arsa sahibi ve müteahhit) arasında finansal olarak paylaşılıyor. Bu sürecin başarılı bir şekilde yönetilebilmesi için inşaat sürecinin nasıl yönetileceği, paylaşım yüzdelerinin ne olacağı, bağımsız bölümler satıldıkça gelirin ne zaman ve ne şekilde paylaşılacağı, inşaat aşamalarına göre müteahhidin yükümlülükleri ve yetkileri, sigortalar, teminatlar, satış-pazarlama işlemleri vb. konular işe özel hazırlanacak sözleşme içeriğinde tüm detaylarıyla tanımlanmalıdır.

Kat karşılığı yapılan işlerle hasılat paylaşımlı işlerin genel uygulama detaylarını tablodaki gibi karşılaştırmalı olarak ele alabiliriz:

Karşılaştırmalı tablodan da görülebileceği üzere hasılat paylaşım metoduyla üretilen inşaat projelerinin kat karşılığı yapılan işlere nazaran çok sayıda avantajı bulunmaktadır. Bu konuyu nitelikli yaşam alanlarının üretimi, şehir ölçeğinde master planlama, kentsel dönüşüm, arsaların en iyi kullanım şekliyle ve finansal modelle değerlendirilmesi, yatırım ortamının iyileştirilmesi, yapı üretim sürecinde süre, maliyet ve kalite optimizasyonu, inşaat yatırımlarında rol model başarı hikayeleri için proje süreç yönetimi metodolojisinin uygulanması başlıkları dahilinde de ele alabiliriz.

Resmi kurumlarca uygulanacak süreçlerde ilgili kanun ve yönetmeliklere göre hareket edilmesi gerekliliğiyle birlikte özel sektör uygulamalarındaki gelir paylaşımlı işler tarafların anlaşmasına göre farklı şekillerde ortaya çıkabilmektedir.

Arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı işlerinin uygulanmasının resmi kurumlarda veya özel sektörde birçok detayı bulunmakla birlikte, yazının uzunluğunu belirli bir seviyede tutabilmek adına bu yazı içeriğinde sadece genel hatlarıyla bir inceleme yapılmıştır. Resmi kurumlarca izlenmesi gereken kanuni yol haritasının detayları veya özel sektör uygulamalarındaki vergisel, hukuki, idari altyapı ayrı bir yazı veya yazı dizisi konusu olarak ele alınabilir.

Hasılat paylaşımlı projelerin geliştirilmesine yönelik Gaziantep İnşaat Müteahhitleri Derneği (GAİMDER) öncülüğünde Temmuz ve Ağustos aylarında Gaziantep’te gerçekleştirdiğimiz toplantılar neticesinde çok başarılı işler geliştirilebileceğini düşünüyorum. Özellikle bu toplantılarda Gaziantep Valiliği, Gaziantep Büyükşehir Belediyesi, Şahinbey Belediyesi, Şehitkamil Belediyesi, GAİMDER Üyeleri ve Gaziantep’teki iş insanları tarafından ortaya koyulan irade ve sunulan olumlu katkı, dünya çapında, ulusal iş dünyasında ve şehir ölçeğinde rol model başarı hikayesi niteliği taşıyan inşaat yatırımlarını beraberinde getirecektir. Arsa satışı karşılığı gelir paylaşımlı projeler geliştirilmesine yönelik çalışma sürecinin başlatılması hususunda alınan kararların hayırlı olmasını diliyorum.

Bu yazı içeriğinde değerlendirdiğimiz bilgiler ışığında doğru bir planlamayla birlikte ülkemize katma değer üreten yeni yatırımlar kazandırmayı ümit eder, sevgi ve saygılarımı sunarım…